Airbnb-lakimuutos: Mitä tulee tietää vuokranantajana?
Lyhytvuokrauksen uudet säädökset 2025: sijoitusasuntojen 90 pv rajaus, EU-vaatimukset, lupaprosessit ja vaihtoehtoiset vuokrausmallit vuokranantajille.
Vinkit vuokranantajille
29.04.2025
Vuoden 2026 alusta voimaan tuleva lakimuutos vaikuttaa merkittävästi Airbnb-vuokraukseen ja tuo mukanaan uusia rajoituksia sijoitusasuntojen lyhytaikaiselle vuokraukselle. Uuden lakiluonnoksen mukaan sijoitusasunnon lyhytaikainen vuokraus voi olla jatkossa sallittua vain rajoitetusti, esimerkiksi korkeintaan 90 päivää vuodessa. Oman asunnon vuokraus kuitenkin sallitaan edelleen vapaammin lyhytaikaisesti esim. loman ajaksi, sekä yli neljän viikon jaksoiksi.
Lakimuutoksen taustalla on tarve erottaa yksityishenkilöiden satunnainen vuokraustoiminta ammattimaisesta majoitustoiminnasta. Lainsäädännön tavoitteena on selventää tulkinnanvaraisia tilanteita ja estää väärinkäytöksiä sekä varmistaa tasapuolinen kohtelu vuokranantajille. Etenkin ne, jotka vuokraavat asuntoaan alle neljän viikon jaksoissa, joutuvat kiinnittämään huomiota uusiin ehtoihin ja ilmoitusvelvollisuuksiin.
Airbnb-toiminnan kasvu on tuonut mukanaan tarpeen selkeyttää lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelyä ja varmistaa, että toiminta on linjassa kansallisten sekä eurooppalaisten sääntöjen kanssa. Uudistuksen tavoitteena on tasapainottaa vuokranantajien oikeudet, kuluttajansuoja ja markkinoiden toiminta.
Airbnb-toiminnan kasvu on viime vuosina ollut voimakasta etenkin Helsingissä, jossa aktiivisten lyhytaikaisvuokrausilmoitusten määrä kasvoi noin 8 % viime vuoden aikana ja listauksia oli syksyllä 2024 noin 5 000 kappaletta. Tyypillinen helsinkiläinen listing-varausmäärä on noin 255 yötä vuodessa ja keskittävyys (occupancy) on noin 70 %. Tämä kehitys on herättänyt keskustelua vuokra-asuntotarjonnan riittävyydestä ja hintatason noususta, mikä on puolestaan lisännyt painetta selkeyttää lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelyä.
Hallitus on esittänyt, että sijoitusasuntojen lyhytaikainen vuokraus rajattaisiin enintään 90 vuorokauteen vuodessa, ja kunnilla olisi mahdollisuus myöntää poikkeuslupa jopa 180 päivälle vuodessa (SM 2025). Omaan vakituiseen asuntoon kohdistuva lyhytvuokraus (alle neljä viikkoa kerrallaan) säilyisi rajoituksettomana.
Uudistuksen keskeisiä tavoitteita ovat:
Suomen lakimuutos pohjautuu EU-tason sääntelykehykseen, johon kuuluvat palveludirektiivi (2006/123/EY) ja digitaalisten palvelujen asetus (Digital Services Act, 2022/2065). Näissä säädöksissä määritellään alustojen tiedonantovelvollisuudet ja läpinäkyvyysvaatimukset muun muassa matkailu- ja majoituspalveluille. Unionin tavoitteena on varmistaa tasapuolinen kilpailu digitaalisilla alustoilla ja yhdenmukaistaa jäsenmaiden toimintatavat viranomaisraportoinnin osalta.
Uudet säädökset vaikuttavat erityisesti lyhytvuokraukseen ja ammattimaiseen majoitustoimintaan. Käytännössä vuokranantajan vastuisiin ja menettelyihin tulee tarkennuksia, jotka tulee tuntea ennen toiminnan aloittamista.
Lyhytvuokrauksen eli esimerkiksi Airbnb, kohdalla rajanveto tavallisen vuokrauksen ja ammattimaisen majoitustoiminnan välillä täsmentyy. Aiemmin tämä jako oli epäselvä eikä selkeää lainsäädäntöä ollut, vaan ratkaisut perustuivat oikeuskäytäntöön.
Nyt laissa määritellään tarkemmin, milloin lyhytvuokraus katsotaan majoitustoiminnaksi. Tähän vaikuttaa muun muassa vuokrauksen kesto, toistuvuus ja vuokrattavien asuntojen määrä. Jos asuntoja vuokrataan lyhytaikaisesti useita tai toiminta on jatkuvaa, katsotaan se usein majoitustoiminnaksi.
Asunto-osakeyhtiöt voivat myös tarkentaa yhtiöjärjestyksiään rajaamaan lyhytvuokrausta. Vuokranantajan on varmistettava, että vuokraaminen on yhtiöjärjestyksen mukaista.
Kun lyhytvuokraus täyttää majoitustoiminnan tunnusmerkit, vuokranantajalle asetetaan uusia velvoitteita. Näitä voivat olla mm. rekisteröitymisvaatimukset kunnan majoitusrekisteriin, kirjanpito- ja ilmoitusvelvollisuudet sekä paloturvallisuusmääräykset.
Verotus tiukentuu: kaikki airbnb-vuokratulot tulee ilmoittaa veroilmoituksessa, ja vähennykset tulee osata tehdä oikein.
Lisäksi viranomaiset voivat tarvittaessa tarkastaa vuokrattavat tilat, ja edellyttää esimerkiksi riittävää jätehuoltoa, esteettömyyttä ja vaadittavia lupia. Näiden noudattaminen on vuokranantajan vastuulla.
Rakennuslainsäädäntö asettaa selkeitä vaatimuksia asuinkiinteistöjen käyttötarkoituksesta ja lupavaatimuksista lyhytaikaisen vuokrauksen yhteydessä. Ennen Airbnb-toiminnan aloittamista vuokranantajan on varmistettava, ettei vuokraus edellytä käyttötarkoituksen muutosta tai poikkeuslupaa.
Paikallinen rakennusvalvonta voi tarkastaa, että lyhytaikainen majoitus ei edellytä rakennuslupaa tai kaavamääräysten muutosta (MRL 125 §:n 5 mom.) . Alle neljän viikon satunnaista vuokrausta ei lähtökohtaisesti tarvitse rekisteröidä, mutta kunta voi rakennusjärjestyksellään sallia tai kieltää myös nämä vuokraukset (uusi 40 a §, voimaan 1.1.2026)
Viranomaisten valvonta kohdistuu erityisesti siihen, noudatetaanko maankäyttö- ja rakennuslakia sekä asuntokohtaisia käyttötarkoituksia. Kaupungit ja kunnat pitävät kirjaa lyhytaikaisista vuokrauksista ja voivat vaatia käyttöselvityksiä etenkin, jos asuntoa käytetään säännönmukaisesti Airbnb-kohteena.
Valvontakeinoina voivat olla esimerkiksi:
Vuokranantajalla on lakisääteinen velvollisuus raportoida vuokraustoiminnasta viranomaisille. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi vuokralaisten tietojen toimittamista tai vuokrakertojen ilmoittamista verottajalle ja muihin rekistereihin. Säännöllinen ja huolellinen kirjanpito sekä dokumentointi vähentävät riskejä mahdollisissa verotarkastuksissa ja viranomaisvalvonnassa.
Verotus
Vuokratulot on ilmoitettava verottajalle pääomatuloina Tuloverolain mukaisesti, ja vuokranantajan on säilytettävä kaikki vuokraukseen liittyvät tilitapahtumat kirjanpitolain ja verotusmenettelystä annetun lain edellyttämällä tavalla.
Säilytettävät asiakirjat
Tietojen säilytysaika
Asiakirjat tulee säilyttää vähintään kuusi vuotta verolainsäädännön mukaisesti, jotta ne ovat tarvittaessa esitettävissä verotarkastuksessa.
Tulevat ilmoitusvelvoitteet (STR-rekisteri)
EU:n Short-Term Rental -asetus (STR) edellyttää lyhytaikaisvuokrauksen tietojen rekisteröintiä ja viranomaisraportointia. Sen toimeenpanoa valmistellaan parhaillaan Työ- ja elinkeinoministeriössä
Lakiesityksen tavoitteena on säädellä lyhytaikaista vuokraustoimintaa, kuten Airbnb-majoitusta, aiempaa selkeämmin ja yhdenmukaisemmin. Muutoksilla pyritään rajaamaan toiminnan kestoa ja antamaan kunnille enemmän päätösvaltaa vuokraustoiminnan sääntelyssä eri alueilla.
Rakentamislain lyhytaikaisen vuokrauksen pykälä palautettiin ympäristöministeriössä jatkovalmisteluun kesällä 2024 lausuntokierroksen jälkeen, kun lausuntoja saapui runsaasti ja näkemykset jakautuivat voimakkaasti roksen odotetaan käynnistyvän keväällä 2025, minkä jälkeen lakiesitys etenee eduskuntakäsittelyyn aikataulun varmistuttua
Nykyiset tiedot viittaavat siihen, että voimaantulo on suunniteltu kesällä 2026, eli noin puoli vuotta alkuperäistä aikataulua myöhemmin .
Useat sidosryhmät, kuten Suomen Vuokranantajat, ovat tuoneet esiin kunnille ehdotetun harkintavallan ja vuokrausrajojen pituuden merkityksen sekä korostaneet tasapainon löytämistä yksityisten oikeuksien ja kuntien sääntelytarpeiden välillä. Myös matkailualan toimijat, naapurustojen edustajat ja taloyhtiöt vaikuttavat prosessiin omilla lausunnoillaan, mikä voi johtaa yksityiskohtaisten määräysten muokkaamiseen ennen lopullista hyväksymistä
Airbnb-toiminnan sääntely Suomessa on muuttumassa, mikä vaikuttaa sekä asuntomarkkinoihin että vuokranantajien suunnitelmiin. Kansainväliset kehityskulut ja paikallinen lainsäädäntö ohjaavat lyhytaikaisen vuokrauksen tulevaisuutta.
Hallitus valmistelee lakia, joka rajaisi Airbnb-tyyppisen lyhytaikaisen vuokrauksen kestoksi 90 vuorokautta vuodessa sijoitusasunnossa. Tämä rajoitus kaventaisi lyhytaikaisen vuokraustoiminnan tarjontaa etenkin suosituilla alueilla, joissa kysyntä on suurta.
Lyhytaikaisen vuokrauksen ja ammattimaisen majoitustoiminnan rajanveto vaikeutuu, sillä yksiselitteistä lainsäädäntöä ei vielä ole. Monet vuokranantajat joutuvat seuraamaan oikeuskäytäntöä ja sovittamaan toimintansa uusien rajoitusten mukaiseksi.
Vuokranantajan kannalta on tärkeää arvioida vuokratuoton ja riskien suhdetta tulevaisuudessa. Lyhyiden vuokrausaikojen tuomat mahdollisuudet voivat vähentyä, mutta ne voivat silti täydentää pitkäaikaista vuokraustoimintaa.
Useissa Euroopan maissa on otettu käyttöön vastaavia rajoituksia, kuten päiväkohtaiset ylärajat ja rekisteröintipakot. Esimerkiksi Amsterdamissa lyhytaikainen vuokraus on rajattu 30 päivään vuodessa, Pariisissa ja Lontoossa 90 päivään.
Airbnb on kehittänyt alustoja ja työvälineitä, joilla vuokranantajat voivat seurata rajoitusten noudattamista. Paikalliset lainsäädännöt vaihtelevat, mutta trendi kohti tiukempaa sääntelyä on vahvistunut globaalisti.
Näiden sääntöjen tarkoitus on hillitä asuntojen hintojen nousua ja pitää kaupunkien asuntotarjonta vakaana. Vuokranantajien tulisi aktiivisesti perehtyä sekä Suomen että muiden maiden käytäntöihin, jotta he voivat sopeutua muutoksiin tehokkaasti.
Lyhytaikainen vuokraustoiminta tuo mukanaan erityisiä käytännön haasteita sekä lisää riskejä, joita vuokranantajan tulee tunnistaa ja hallita. Huomiota vaativat esimerkiksi yhteisten tilojen ja laitteiden käyttö sekä vuokralaisten käyttäytymiseen liittyvät sosiaaliset tekijät.
Taloyhtiöissä on usein yhteisiä tiloja, kuten pesutupa, sauna ja varastotilat. Airbnb-vuokralaiset eivät välttämättä tunne taloyhtiön sääntöjä tai laitteiden käyttöohjeita, mikä voi johtaa väärinkäytöksiin tai vahinkoihin.
Yhteisten koneiden, kuten pesukoneiden, runsas tai virheellinen käyttö voi aiheuttaa kulumista tai vaurioita. Joissain kohteissa on rajoituksia, jotka estävät ulkopuolisten säännöllistä käyttöä tai vaativat erityisiä varauksia.
Vuokranantajan kannattaa tiedottaa vuokralaisille selkeästi taloyhtiön säännöistä. Lisäksi on hyvä tarkistaa mahdolliset rajoitukset yhtiöjärjestyksestä ja keskustella isännöitsijän kanssa ennen vuokraustoiminnan aloittamista.
Lyhytaikaisissa vuokrasuhteissa vaihtuvat asukkaat voivat aiheuttaa levottomuutta pysyville asukkaille. Esimerkiksi yöaikaan häiritsevä meteli, vierailijoiden runsas määrä tai epäsovinnainen käytös, kuten seksin harjoittaminen yleisissä tiloissa, voivat aiheuttaa valituksia naapureilta.
Nopea asukkaan vaihtuvuus vaikeuttaa myös rikkomusten selvittämistä ja vastuun kohdentamista. Vuokranantajan tulee ilmoittaa säännöt selkeästi, esimerkiksi asunnon kansiossa.
Parhaimmillaan hyvät vuokrasopimukset ja ohjeistus ehkäisevät väärinkäytöksiä. Yhteistyö taloyhtiön hallituksen kanssa ja avoin viestintä auttavat sosiaalisten tilanteiden hallinnassa.
Airbnb-toimintaan kohdistuvat sääntelymuutokset ajavat monia vuokranantajia hakemaan joustavampia ja riskittömämpiä ratkaisuja. Lakimuutoksen myötä vuokranantajan kannattaa tarkastella muita vaihtoehtoja, jotka tarjoavat vakautta ja vähentävät hallinnollista kuormaa.
Jos Airbnb:n käyttäminen käy mahdottomaksi tai vaikeutuu merkittävästi, vuokranantaja voi hyödyntää muita alustoja, kuten Booking.com, Oikotie tai kotimaisia lyhytaikaisvuokraukseen keskittyneitä palveluita. Tällaiset vaihtoehdot voivat tuoda joustavuutta ilman Airbnb:n kaltaisia rajoituksia, mutta vuokraustoimintaan liittyvät velvoitteet, kuten veroilmoitukset ja lupakysymykset, pätevät edelleen.
Lyhytaikainen vuokraus vaihtoehtoisilla alustoilla edellyttää aktiivista osallistumista kalustamiseen, siivoukseen sekä asiakkaiden vaihtumisen hallintaan, joten hallinnollinen työmäärä voi olla suurempi kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa.
Pitkäaikainen vuokrasopimus tarjoaa vakautta ja ennustettavuutta. Vuokranantaja saa säännölliset tulot ja minimoi asunnon tyhjänäolon riskin. Tämä vähentää hallinnollisia tehtäviä ja kustannuksia, joita syntyy usein asuntojen aktiivisesta siivoamisesta ja huoltamisesta lyhytaikaisen vuokrauksen yhteydessä.
Pitkäaikaisen vuokrauksen tärkeimmät edut:
Vuokranantajan on kuitenkin hyvä huomioida, että pitkäaikaiset vuokrasuhteet sisältävät sitoutumisen irtisanomisaikoihin ja rajoittavat mahdollisuuksia nopeasti muuttaa vuokrausehtoja.
Yrityksille vuokraaminen tarjoaa monia etuja ja voi tuoda pitkäaikaista yhteistyötä sekä vakaan maksukäyttäytymisen. Yritysvuokrauksessa voidaan sopia myös korkeammasta vuokratasosta ja selkeämmistä vastuista esimerkiksi kalustuksen ja ylläpidon suhteen.
Yritysvuokrauksen hyödyt:
Yritykset arvostavat joustavia ja kalustettuja ratkaisuja, joten hyvin varustettu asunto ja keskeinen sijainti lisäävät kohteen vetovoimaa. Yritysvuokrauksessa kannattaa kiinnittää erityistä huomiota sopimusten selkeyteen ja asuntojen ylläpitoon liittyvien vastuiden kirjaamiseen.
Vuokranantajille, jotka haluavat minimoida vuokraukseen liittyvää vaivaa ja samalla saavuttaa taloudellista vakautta, yksi tehokas ratkaisu on vuokrata asunto yrityksille Immodanin avulla.
Immodan tarjoaa asiantuntija-apua koko vuokrausprosessin ajan, mukaan lukien sopimusten laatiminen, vuokralaisten taustojen tarkistus sekä verotukseen liittyvä neuvonta. Tämä auttaa vuokranantajaa löytämään luotettavat ja pitkäaikaiset yritysvuokralaiset helposti ja tehokkaasti.
Immodanin välityspalvelun etuja:
Yrityksille vuokraaminen Immodanin kautta on turvallinen vaihtoehto, joka mahdollistaa pidemmät ja vakaammat vuokrasuhteet. Näin voit vuokranantajana hyödyntää asuntoasi tehokkaasti muuttuvassa toimintaympäristössä ja mukautua joustavasti sääntelyn tuomiin muutoksiin.
Näin lisätty osio nivoutuu saumattomasti aiempaan sisältöön ja antaa lukijalle konkreettisia vaihtoehtoja uuden lainsäädännön edessä.
